大阪市内のビジネス街というと本町。ただ本町エリアと言っても広い。
今回の物件はそんな本町エリアでも静かなビジネス街にある古ビル2階。実質ワンフロアのテナント物件。
御堂筋沿いだと大きなビルが立ち並び、まだ使えそうなビルが取り壊され最新のビルやホテルが建つ。そんな雰囲気とは違って大きなビルはなく雑居ビル系がまだまだ多いエリアです。
そんな中でも今回の物件はレトロ感を放ち、悪く言うと特徴がない周辺建物の中ではちょっと違った雰囲気を持っています。
頻繁に人が出入りする雑多な雰囲気は嫌だ。でも駅から遠いのもダメだ。
交通の便良し。でもひっそりと構えたい。呼びたい人だけ呼べるこだわりの空間作りに最適。
物件の特徴
- 築古レトロビル
- 実質ワンフロア（約59平米・18坪）
- 内装工事基本自由（原状回復義務が緩い）
- 大阪市内駅チカ徒歩2分（最寄り地下鉄出入り口から約100m）
- 2階ワンフロア実質専用トイレ
- 天井が低め
- 階段のみ（狭め、やや急）
物件入り口
階段のみで幅員も狭め。開放感はないが静かに、かつ来訪者でドタバタされたくない性格、業態にはある意味向いているかも。
ビル入り口へ。
上階への手段は階段のみ。エレベーターなし。入り口は狭め。さらに角度もやや急。
不動産屋さんいわく「階段が広ければいいんですけどねえ」とのこと。階段が狭い物件は不人気だってさ。階段が広くて急じゃなければ引く手あまたになれる？
でもオーナーからすると「これそんな狭い？」という感覚。むしろこの狭さが隠れ家感を出すのに一役買うだろう。
写真左横にある木の枠はただ置き場所にちょうどよかったから置いてあるだけ。後に撤去予定。これで流しそうめんをしているわけではない（もしやったら速度が早すぎて麺がタイムスリップするかもしれない）。
オーナーとしてはあまり納得していないが、世間一般的には狭くてキツい角度らしい階段を上り2階へ（ただ慣れているだけ）。
物件対象2階共用部廊下
ご覧の通り狭め（認めざるを得ない）なので、荷物の搬入は大きいものだと不可。窓からとかになっちゃう。確かアーロンチェアのCサイズはダンボールごとだとつかえてしまうので開封して上に上げたような……
階段を上がったところから見るとこんな感じ。電気は付けていない状態。
古いビルだが電気を付けていない状態でこれくらい。なので気味が悪いような雰囲気はない。
後述するが部屋の採光性は特徴的で魅力がある。
「これくらいの階段で息あがってたら長く生きれないよ」
というのが本音。実際大したことはないが普段ノー運動の人だと辛いのかも。ここの階段で毎日上り下りすれば健康が保たれるかもしれないオプション付きと考えてほしい。
洗面所
階段を上がると目の前に一室。ドアを開けてみる。
これは昭和風に言うと炊事場。以前は左手にガスコンロがあったが今は洗面台だけ。
やけに複雑な配管が室内の一部を陣取る。
「1階の片方の飲食店工事のときにガス屋が間違えてこうなった」
ガス配管の工事で不必要な工事をされてしまい、元に戻せずこのような形で事実上使用可能なように復元した結果だ。潜水艦かラピュタに出てきそうな飛行船みたいな配管。
前は普通に1本通っているだけだった。それにしてもなぜこうなった。
この洗面所スペースは共用部ですが借主サイドで改装希望あれば応相談で可（費用別）
2階廊下
目線を下に落としみよう。
痛みがあった床Pタイルは張替え済み。古いビルは廊下がかなり汚れていることが多いがその心配はない。
対象部屋入り口
階段を上がりきる手前の様子がこれ。階段を上がってくるとこんな感じに見える。
右正面。ワンフロアの一部屋が対象物件。入り口は2箇所。縦に長い部屋形式。
ドアも交換希望あれば施工許可可能
奥の突き当り左がトイレ。洗面所の裏。
奥の入り口。この左に見えるドアがトイレ。
トイレ
トイレは実質2階のこの部屋専用。この部屋しかないから。
「元々和式だったのを最近洋式に変えた」
トイレ本体が部屋の角にくっついているのは和式からのリフォームの証。
和式は部屋に対して垂直だった（要はお尻が入り口に向かってしゃがむスタイル）。
しかし洋式に変更するには洋式便器のほうがスペースが費用になるため、このように斜めにして距離を稼ぐ。それでこの斜め配置になっている。
市松模様のタイル床。最近の昭和レトロで人気（だったらいいな）。
手前の古い見た目のは昭和時代のもの。奥の綺麗なのが令和に施工したもの。まさかの平成を超えたコラボ床（手前部分をやりかえると配管の都合などあって手間がかかるのでやりかえなかった自己都合）。
昭和レトロ。
前入居者が出てから交換しているので全然使っていない。綺麗。シミも傷もない。
TOTOのベーシックウォシュレットだが機能は当然揃っている。他のを使いたいなら取り替えてもらってO.K.。お尻のご機嫌にこだわる人も安心。
新品でテストしたのみ。綺麗。
細かいところだけど水栓も新品に交換している。古い物件でこういう部分が綺麗なのは珍しいはず。
換気扇。いろいろ工夫して後付したりしているから配線は独特。
トイレ室内は狭め。和式から洋式に変えるとどうしても室内が狭くなる。
「和式サイズの部屋だから洋式へのリモデル用しか付けられない。そのため大柄な人だと頭が前につかえてお尻を拭きにくい」
ただこれもある意味隠れ家感。広すぎて不安になるタイプの人にはむしろ好都合か。
実質2階専用トイレなので知らない人に前で待たれる心配もない。
部屋内部
では部屋に入りましょう。入り口は2箇所。
手前のドアから部屋に入り左を向いたのがこちら。
中に入るとビル外からはちょっと想像がつかない感じで広々。
「何もないからやけど、まあ広いでしょ？これだけあればいろんなことできるはず」
部屋幅も思っていたほど狭くないので開放感は意外とある。
間取り図
「ただ天井は低い。他の建物より明らかに低めでしょ？」
そう。確かに天井は低め。
ただ圧迫感を感じるわけでもなく、むしろこれくらいの空間率のほうが業種によっては合っているのかも、というのが考えられる。これも隠れ家感ポイント。
天井。これも変えたいのなら可能。
天井材をなしにしてスケルトンにするのもありかもしれない。その分天井高は稼げる。
面積は約50㎡。左奥はにもスペースががある。白い壁の仕切りは前借り主が取り付けたパーティション。
真ん中のパーティション区画。
右のパーティション区画。机は作業時に使うのに置いているもので引渡し時には付属しません。
左のパーティション。
工事途中の箱はシャワールーム。ただこれもう使えません。
以前は１階と２階のセットで貸していて、シャワールームの排水を１階に流していました。
今回は２階だけの利用になるので排水の行き場所がなく使用不可に。かなり工事して移動させれば使用可能かもしれないがよっぽどのことがない限りこちらは処分予定。
よってこのスペースは何もない状態になる予定。
パーティションは不要なら取り壊し可能で好きにできるとのこと
電気を消した状態での入り口入って正面やや右（表側）を向いた様子。
古い換気扇はオーナー側で交換予定。レトロ感出すならいいけど安全面重視で。
カーテンレールは外してもO.K. パーティションなどをこの辺りに作れば2部屋できる。
メイン入り口方向を見た様子。
床材はタイルカーペット。
床材も変更可能
窓を開けると空き地みたいな建物がないスペースになっているのがこの物件最大の特徴。
１階がダイニングレストランのスペースとして使用しており、木々が植えられていて来たことがない人ならまず知らない空間となっています。
夏以外はテントタイプの屋根を開放しているので、2階入居者さんは邪魔しない配慮が必要かと。
おかげで採光性バツグン。本来なら裏手のビルに光も空気の流れも遮られるところですが、こちらは部屋の両サイドから採光性が取れる非常に珍しい物件。この条件を活かした利用法がおすすめ。
エアコンは部屋の後ろ半分側に天井タイプが一基。
「前の借り主のときに前側にも1個付けようとしたけど、電気代がどうとかでいらないって。それで付けてなかった。結局ウインドウエアコン付けてたけどね。借主さん」
最近の暑さがあるので天井のエアコンはもう一基付けたほうがいいだろうとのこと。これはオーナー側で取り付ける予定ですが、内装を変えるならそれと同時にやらないといけないだろう、ということで工事は保留しています。
換気扇も古いのが付いていますが、これもオーナー側で新しいのに変える予定。
床は色が暗めなので汚れ感は目立だないが張替え可能。天井の内装も変えていいそう。
入り口向かって右を向いた様子。建物正面側。
カーテンも変えてもらってO.K.
前面道路も狭くないので採光性あり。
電気を消した状態。午前10時30分くらい。ほどほどに晴れていたときに撮った状態。
カーテンを開けた状態。
古ビルというと暗いイメージが付きまとうが採光性は良く結構明るい。
蛍光灯。
天井が低めで出っ張った照明はやや邪魔かもしれない。これも変更可能。
ついでに反対側の電気を消した状態も。
ブラインドありでもかなり明るいことが分かる。
以上が物件内部の様子でした。
しばらくいて気づきますが大きな通り近く、駅チカ物件なのに非常に静かです。
もちろん無音ではなく周囲の音はありますが、不思議なくらい心地よい静けさが続きます。
「車の音でうるさいとかはないですね。建物が古いけど窓を閉めていたら周囲の音とかは気にならないんじゃない？」
とのこと。ランチ時に人が多くビル前に出てくるくらいで、そのときでも騒がしさはありません。隠れ家感の演出にはもってこいかも。
「2階が入ることでビルの価値が上がるような、そんな利用をしてもらえると嬉しいね」
普通の事務所でもいいし、ネイルサロンみたいなのでもいいし、アーティストや職人さんの工房なんかでも、ハマる形態はいろいろあると感じます。
入り口は施錠ありですが、2階のテナント利用によってドア交換などして開放など変更もあり。この辺は借主さん利用方法次第。
また入居前に自ら部屋に投資する場合、例えばドアや窓の交換、床や天井の変更、その他建物の価値があがる造作を借り主自ら行う場合は、それに応じて家賃を下げるなど検討するとのこと。
つまり総合すると、建物の価値を上げるような負担をしてくれるのは歓迎。よっぽど大規模、また建物自体に影響を与える変更、造作でなければ現時点レベルへの原状回復も求めないというお話です。
条件は良いんだけど自分の思った空間として使えない……そんな不満を感じている方にはピッタリだと思います。
ぜひ交通の便がよくしっかり使えるレトロ物件をご検討ください。
物件ポイントまとめ
ここが良い・活かせるポイント
- 2階実質ワンフロア利用が可能
- 建物裏スペースの自然光と開放感は日本中見てもレア
- 狭めの階段と低めの天井をあえて活かした隠れ家感
- 内装などかなり自由な相談、施工が可能（トイレや廊下などの内装、ドアなど変更も内容次第で相談可能）
- 大阪市内中心で利便性良し
- 駅チカビジネス街
- 日中も夜間も静か
ここがイマイチ・工夫や妥協ポイント
- 周辺建物よりかなり築年数が古い
- 階段のみ
- 階段幅が狭めで角度もやや急
- トイレ室内が狭め
- 天井低め
内装変更イメージ
AIによる内装リノベーション雰囲気画像。
右側カーテンを窓と認識しているため窓が形成されていますが、ご覧の通り奥側しか窓はないためご留意を。
また当該写真は奥のパーティションが存在しているため、AIがそれを壁などと認識しています。実際は取り壊しても可能な部類なのでこの間取り制限はありません。
アンティーク調で生成。
さすがにここまでやるのはないとしても、レトロビルにクラシックな雑貨屋風のデザインは違和感なく融合するはず。
和室で生成。
ちょっと強引過ぎる生成内容なのであまり参考にならないかも。ただウッド調は合うと思うのでその可能性はあり。
北欧風で生成。
右にがっつりと窓が描かれたので間違いですが、ウッド調仕上げも悪くないのが分かるでしょう。
利用イメージ
この物件を活かせる利用イメージ。
※この利用目的で契約が可能となることを保証するものではありません
大阪市内中心の駅チカ。それでいて静かで雑多な人通りもないので、人通りをアテにした利用より、こだわりの空間を保持した静かな使い方が合いそうです
アートスタジオまたはワークショップスペース
内装をアートやクリエイティブな雰囲気に変えることで、アーティストやクリエイター向けのスタジオスペースやワークショップスペースとして活用することができます。
他物件より内装変更はかなり自由が効く物件なので、アーティスティックな感性を駅チカで表現することができます。
また静かな環境がクリエイティブな活動に適しており落ち着いた独創性を生み出す手助けになるでしょう。1階のおしゃれなダイニングレストランがあるという環境も芸術方面と相性がよく、自分たちがこの地域の文化発展に寄与しているという自負心も持つことができるはず。
ヨガスタジオまたはリラクゼーションスペース
ビルの静かな環境を利用して、ヨガスタジオやリラクゼーションスペースとして活用することができます。
隠れ家雰囲気があるので女性向けのヨガクラスやリラクゼーションセラピーを提供する場としても良いでしょう。階段のみのエレベーターのないビルというのは物件としては弱点ですが、運動を提供する場合ならこれくらいの階段はいい意味で準備運動です。
この形態の場合、トイレスペースが狭く古いためトイレ内の内装やドア変更などが加わるとよりいいかも。
セラピースペース
ビルの静かな環境と空の見えるレストラン裏の緑があるオープンな空間を活かして、セラピースペースを提供するのも一つのアイデアです。
リラクゼーションマッサージやヒーリングセッションなどを行う場として利用できます。静かな環境がクライアントに安らぎを提供することができます。地下鉄からすぐという立地もリラクゼーションを最大限に提供する際の大きなポイントとなります。
ネイルサロンなどの美容施設
駅チカで周辺が静か。あまりキラキラしたところやマンションの一室などのネイルサロンはちょっと……という客層に向けて落ち着いたネイルサロンを提供できるでしょう。
ネイルサロンなら大規模な内装工事も不要。広い室内を区切って関連した他業務の事務スペースと施術スペースを分けることも可能。
アンティークショップやクラフトマーケット
ビルの年季が入っている雰囲気を生かし、アンティーク家具やヴィンテージ商品を扱うショップや、地元アーティストやクラフトメーカーの作品を展示・販売するマーケットスペースとして活用できます。
ビル内外の空間を利用してユニークな雰囲気のショッピング体験を提供し、地域のアートコミュニティを育成する役割を果たせます。
レコード・アンティークミュージックショップ
昭和レトロで注目を浴びて復活したレコード。令和の今、歌詞がハッキリ聞き取れ意味も染みる昔の歌謡曲がリバイバル中。そんなレトロなレコードや周辺機器を扱う隠れ家ショップにも雰囲気は合うでしょう。
スモールイベントスペース
ビル内のスペースを利用して、ワークショップや小規模なイベントを開催するスペースとして活用できます。ビルの静かな環境やワンフロアを目一杯独占した空間は他物件ではできない環境作りも可能。地域のコミュニティ活動や文化的なイベントに利用されることで周辺にはない価値観を提供。主催者としての価値も高まります。
専門的なコンサルティングスペース
ビル内を専門的なコンサルティングスペースとして活用することも考えられます。静かな環境を利用してビジネスコンサルタントや専門家がクライアントと対話する場を提供します。階段のみのビルはエレベーターよりもプライベートな雰囲気を醸し出せ専門的な相談に適しています。
専門スタジオ
ビルの特性を活かして、音楽やダンス、写真、料理など特定のスキルや趣味に特化した専門スタジオを運営することができます。地域の人々に新しいスキルを学ぶ場を提供しビル全体の活性化に寄与します。
ただ音楽やダンスは階下への騒音問題があるため業態はかなり限られるのは注意。特に昼間に強くなる建物裏スペースからの自然光は写真などにいい影響を与えるはず。
ビンテージブティック
ビルの年季を感じさせる雰囲気を活かして、ビンテージファッションやアクセサリーのブティックを展開します。おしゃれな雰囲気とビル裏の空が見えるオープン席がある部屋はユニークなショッピング体験を演出します。
瞑想やマインドフルネススタジオ
ビルの静かな環境を生かし、瞑想やマインドフルネスのプラクティスを行うスタジオを設立します。日々のストレスから離れ、心の健康を大切にする人々に向けた場所として利用されます。
募集イメージ
正式な不動産募集広告ではなく紹介であるため、以下内容は参考程度で。正確な要項は貸主指定の不動産仲介業者を挟んでの交渉、確認となります。
物件所在地
大阪市西区西本町１丁目
対象物件は西棟2階ワンフロア（西はビル向かって右側。建物正面が北・裏が南をちょうど向いています）
詳細はお問い合わせください。
間取り図
色付き部分が対象物件。
寸法は古い時代の採寸なので誤差可能性あります。
条件想定
所在：大阪市西区西本町
対象：2階ワンフロア（4階建て）
面積：59.40㎡（約18坪）
家賃：15万円（税別）
共益費：あり
契約期間：応相談（定期借家契約）
利用形態
飲食応相談（天井が低いので排水設備が厳しい、耐火施工の費用が必要と思われるため実質不可能かと）
振動・騒音発生はNG（階下のレストランは静かな環境のため）
重量物搬入設置はNG（古ビルのため建物影響が大きい利用法は不可）。例えばヨガみたいな運動は可能でも筋トレマシンみたいなのを多数搬入は不可
その他
内装施工：基本的に借主の希望工事を承認する方向（ただし不適切な内容などNGで応相談）
原状回復：内装施工を元に戻すなどの原状回復は基本求めない予定（これも工事内容次第で）
物件特徴
建物・部屋
外観：タイル張り
他店舗：1階飲食店、上階オーナー利用（その他部屋も貸出可能性あり）
部屋特徴：裏側に空間（昼間に自然光が最大レベル）
交通至便
鉄道：大阪メトロ四つ橋線、中央線の本町駅徒歩すぐ
バス：大通り沿いにあり
タクシー：大通りがすぐなので捕まえやすい
業務至便
コンビニ：近くにファミリーマート（近辺にやたら多い）、セブンイレブン、ローソンなどあり
飲食店：居酒屋、焼肉、ラーメン（有名店あり）、カレー（有名店あり）、中華、焼き鳥、割烹、うどんチェーン店、餃子の王将、カフェなどあり、御堂筋の方にいくとスタバとコメダ喫茶あり
銀行：昔はあったが今は極近所にはない。御堂筋本町や肥後橋、阿波座方面に行くと都市銀行など中心に多数
印刷コピー屋：徒歩数分にあり
郵便局：徒歩5分
周辺状況
騒音：静か。大通り近くだが車の音はあまり気にならない
人の多さ：昼間のランチ時だけ人が多く出てくる感じ。その他はかなりまばら
治安：かなりいい。特に変なトラブルは聞かない
明るさ：物件裏がオープンスペースなのでこの周囲ではかなりの採光性がある（ただ昼間がピーク）
企業：事務所などが多数。1階で営業しているのは飲食店か釣具問屋が多い
客層：以前は離れたエリアから訪れる人は稀だったが、最近は飲食店目当てなど他エリアからの遠征組も目立つ。ガサガサしたエリアではないので客層はかなりいいほう
お問い合わせ
当サイトは不動産仲介サイトではありません。掲載物件はオーナー、またはオーナーが指定した不動産業者等へのお問い合わせとなります。交渉等に当サイトは関与できませんのでご了承ください。
